Недавно вышедшая статья об ипотеке. Говориться здесь много такого, о чем уже было сказано на этом форуме (ипотечный кризис в США, кризис ликвидности). Но в этой статье, во-первых, все это рассматривается более-менее комплексно, с точки зрения того, как все эти факторы влияют на стоимость квадратного метра;а во-вторых, даются свежие данные о росте цен на квартиры в Москве.
Итак, "Наша Версия" от 25 февраля 2008 года:
Кредит недоверия
Ипотека становиться недосягаемой: большинство граждан не могут ни получить заем, ни заплатить по нему проценты.
Еще вчера покупка квартиры казалась сложным делом. В нынешнем году это и вовсе станет недостижимой мечтой. Рынок недвижимости раздирают две тенденции: цены на квартиры растут, а ипотечные кредиты дорожают. Только в Москве предлагается 4470 ипотечных программ от 120 банков. Но получить кредит по любой из этих программ становиться все сложнее: даже если покупатель согласен выплачивать чудовищные проценты, которые без учета собственно выплат по займу могут доходить до 500-1000 долларов в месяц, ему могут отказать в его предоставлении из-за новых, более жестких правил выдачи кредита.

Рынок ипотечного кредитования в России крайне неразвит. По данным руководителя блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Ильи Зибарева, в прошлом году он составлял около 1,5-2% ВВП. Для сравнения: в США ипотека составляет 60-70% ВВП. Поэтому цифры роста рынка не поражают воображение. Так, по данным управляющего директора блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Аллы Цытович, за весь прошлый год в стране было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500 млрд. рублей. Это почти вдвое больше, чем в 2006 году. Тем не менее количество выданных кредитов в некоторых регионах даже снизилось. Ведь цены на жилую недвижимость продолжали расти. В этом году, по прогнозам Цытович, рост ипотечного рынка замедлится еще сильнее: в Банке Москвы ожидают, что он увеличиться максимум в 1,5 раза.

Как это ни парадоксально, всё дело в росте цен на нефть и кризисе американской экономики, который повлек за собой мировой финансовый кризис. Если еще два года назад мировой рынок распухал от свободной наличности и инвесторы готовы были вкладывать средства куда угодно, забывая о рисках, то сегодня ситуация повернулась в обратную сторону. С повышением ставок Федеральной резервной системы США рядовые американцы уже не могут так активно брать ипотечные кредиты, как раньше. Ведь, если еще три-четыре года назад они могли получить кредит немногим дороже 1-1,5% в год, то в прошлом году ставки перешагнули пятипроцентный рубеж. Мало того, что желающих сменить домик на болеее крупный почти не стало, американцы начали отказываться от уже полученных ипотечных кредитов. Банки, вкладывавшие средства в недвижимость, с одной стороны, и получавшие стабильные проценты от выплат по ипотечным кредитам - с другой, стали терпеть убытки.

Чтобы как-то компенсировать потери, банки начали выводить свои средства из рисковых вложений на другие рынки. Их примеру последовали и европейские, и азиатские финансовые учреждения. В мире разразился так называемый кризис ликвидности. В такой ситуации финансовые корпорации обычно действуют по стандартной схеме. Сравнивая доходность и риски, они выбирают вложения, где доходность может быть ниже, но и риски стремятся к нулю.

Еще полтора года назад, когда о надвигающемся кризисе в США говорили только самые дальновидные аналитики, российские банки заимствовали деньги на международном рынке под маленькие проценты, а в России выдавали их в качестве кредитов под проценты побольше и на этом зарабатывали. Но около шести месяцев назад источник средств на мировом рынке для большинства российских банков просто иссяк. Крупные финансовые корпорации отказываются выдавать деньги российским компаниям и банкам. "Возможности доступа к кредитам на мировом межбанковском рынке остались буквально у полутора десятка крупнейших российских банков - ВТБ, Сбербанка, Банка Москвы и еще нескольких", - поясняет Алла Цытович.

Всем остальным приходиться довольствоваться внутренним межбанковским рынком. Но на нем также осталось очень мало средств. Тем более, что несколько недель назад Центробанк поднял ставки по большинству финансовых операций, и в том чиле по операциям рефинансирования, так что стоимость кредитов для банков возросла. Неудивительно, что уже сегодня многие банки повышают стоимость своих ипотечных кредитов. "Большинство банков уже подняли ставки по ипотечным кредитам на 0,5-1,5 процентного пункта", - говорит Алла Цытович. Отнюдь не мелочь. К примеру для кредита в 200 тыс. долларов на 15 лет 0,5 процентного пункта означают почти 10 тыс. долларов переплаты.

Другой проблемой для потребителя становится ужесточение требований к получателям кредитов. Стандарты Агенства по ипотечному жилищному кредитованию изменились уже с начала этого года. Теперь первоначальный взнос составляет не 10%, как раньше, а 20% стоимости квартиры или дома. Сумма кредита не превышает 1,5 млн. рублей ( http://allcred.ru/2007/12/26/mn284.html ), а заемщики отныне будут подвергаться гораздо более тщательным проверкам. Возможность получить кредиты в случае непрозрачности доходов крайне малы: если остануться банки готовые рассматривать заявления при справке о доходах, заполненной по банковской форме, все источники будут несколько раз проверяться.

Все это сделано для того, чтобы защитить банковскую систему от кризиса неплатежей, подобного тому, что произошел в США. Впрочем, даже при таких строгих правилах количество игроков на рынке ипотечного кредитования уже начало снижаться. Ведь средств в банковских портфелях на выдачу ипотечных кредитов в условиях мирового финансового кризиса просто не хватает. "Если портфель у банка меньше 100 млн. долларов, заниматься ипотечными кредитами такому банку сегодня уже просто невыгодно. К тому же, доходы от ипотечных кредитов в краткосрочной перспективе в разы ниже, чем от тех же потребительских кредитов", - поясняет Цытович.

Неудивительно, что некоторые мелкие банки и вовсе спешат отказаться от оказания услуг по ипотечному кредитованию. В итоге оставшиеся банки не успевают справиться с наплывом клиентов. Так, у ВТБ очередь только на подачу документов для выдачи ипотечного кредита растянулась на две недели.

Тем временем цены на квартиры с начала этого года активно растут. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", с конца прошлого года по середину февраля цены на отдельные квартиры возросли на 15-20%. В среднем же стоимость квадратного метра жилья в Москве за полтора месяца увеличилась на 7,8%. Аналитики "ИРН" убеждены, что подобный рост ненадолго. Причины этого роста вряд ли стоит объяснять финансовым кризисом на мировом рынке. Конечно, в такой ситуации естественно, что инвесторы пытаются перевести деньги с финансовых рынков в более стабильные инструменты. Но тогда для инвесторов с крупными средствами было бы более естественно вкладывать деньги не в сотню-другую квартир, а, скажем, в торговый или офисный центр, в любую другую коммерческую недвижимость. Предположить, что рынок перегрели мелкие инвесторы, у которых наличные средства не превышают 100-200 тыс. долларов, тоже сложно.

"Для них порог входа на квартирный рынок при нынешних ценах уже слишком высок. К тому же многих игроков фондового рынка недвижимость пугает своей низкой ликвидностью - квартиру, в отличие от акций, не продашь за один день", - сообщил руководитель аналитического центра "ИРН" Олег Репченко. По его мнению, рынок не столько подогрели активные действия игроков фондовых бирж, сколько слухи о грядущей деноминации, растущая инфляция и повышение ставки рефинансирования. Еще одна причина резкого повышения температуры на рынке - грядущие президентские выборы.

Дело не в том, что люди ждут неожиданностей. Скорее это особенности менталитета россиян: перед выборами готовиться к худшему и запасаться солью. Так что в теории уже через несколько месяцев после выборов цены на квартиры могут пойти вниз. Хотя серьезным это падение не будет. Стоимость квартир на уровнях, соответствующих ценам начала этого года, продолжит удерживаться по двум причинам: во-первых, из-за ограниченного предложения, а во-вторых, из-за низкой доступности ипотечных кредитов. Ведь сегодня, когда средние выплаты по кредитам доходят до 1000-1200 долларов в месяц, доход человека берущего заем в банке, должен быть выше 3000 долларов. Если квартиры будут дешеветь, уровень выплат по кредитам тоже будет снижаться. В этом случае их смогут брать люди с гораздо меньшим уровнем доходов в месяц. Но пока это похоже на прогноз на далекое будущее.

На сегодняшний день по меньшей мере две трети столичного жилья продается за наличные и лишь треть покупается с помощью ипотечных кредитов. Причем тут уместнее говорить не о полноценной ипотеке, а о применении кредитов в качестве дополнительного инструмента, позволяющего "перекрутиться", а потом, спустя достаточно короткий срок, погасить задолженность все теми же наличными. В итоге, пока есть люди, способные выложить 200-500 тыс. долларов за среднюю квартиру в Москве, ни цены на недвижимость, ни процентные ставки на ипотечные кредиты снижаться не будут. Скорее они будут только расти.