unsorted ~ Непосредственное управление домом

для сознательных

C нами с 19.03.2006 Репутация: 96

С введением нового жилищного кодекса жителей многоквартирных домов обязали выбрать одну из трёх форм управления своим домом: товарищество собственников жилья(ТСЖ), управляющая компания и непосредственной управление домом. Если про первые две формы сказано и написано не мало статей, то что из себя представляет третья форма знают единицы. А тем не менее способ непосредственного управления жильцами своим домом очевидно является наилучшим вариантом. О том как реализовать этот вариант читайте в статье ниже:

О программе и процедурах перехода на непосредственное управление домом

(Что делать жильцам, шаг за шагом)

Анализ норм ЖК и имеющейся практики показывает, что в настоящее время интересам жильцов - собственников квартир в многоквартирном доме наиболее полно отвечает способ непосредственного управления домом (НУ). Я хотел бы высказать ряд замечаний и предложений, отражающих опыт принятия и реализации решений по внедрению НУ в нашем доме по адресу г. Астрахань, площадь Вокзальная, 5А.

1.О форме проведения «учредительного» общего собрания собственников квартир в многоквартирном доме
Общее собрание собственников помещений (квартир) в многоквартирном доме может быть проведено как в традиционной форме, так и в форме заочного голосования.
Специфика нашего дома состоит в том, помещения для сбора участников собрания отсутствует, в доме значительное количество престарелых и больных жильцов, многие квартиры сданы в поднаем квартирантам. Поэтому проведение общих собраний в очной форме весьма затруднено, поскольку трудно обеспечить требуемый кворум и обеспечить объективный подсчет голосов, поданных за то или иное решение.
Поэтому свое первое («учредительное») собрание мы провели в форме заочного голосования, не считая пробных собраний (сборов жильцов), предварительно проведенных в очной форме.
2. О критериях правомочности решений общего собрания собственников квартир многоквартирного дома
Независимо от формы проведения общего собрания, оно признается правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений (или их представители), обладающие более чем пятидесятью процентами голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ).
Весьма важным является вопрос о выборе методики расчета числа голосов, принадлежащих каждому собственнику. После опробования нескольких методик мы остановились на следующей достаточно простой процедуре: общая площадь квартиры (S) умножается на долю каждого собственника в праве на квартиру (d), полученная величина (g) = (d x S) и принимается как число голосов, принадлежащих каждому собственнику квартиры (например, 0,5 х 40,8 = 20,4).
Заметим, что усложнение процедуры (например, переход к «округленным» числам или к процентам от общей площади жилого дома), увеличивая объем работы, не дает каких-либо преимуществ при определении результатов голосования.
Что касается правомочности конкретных решений, принимаемых общими собраниями собственников помещений многоквартирного дома, то соответствующие критерии четко изложены в ст. 46 ЖК РФ. В частности, для принятия тех решений, которые рассматриваются в настоящем документе, достаточно простого большинства голосов от общего числа голосов участников голосования.
3. О повестке дня первого («учредительного») общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
В повестку дня первого («учредительного») общего собрания собственников квартир многоквартирного дома обязательно включаются 2 основных вопроса:
1) о выборе способа управления многоквартирным домом (ст.161 ЖК РФ);
2) о выборе уполномоченного домом лица, представляющего интересы собственников квартир в отношениях с третьими лицами (ст.164 ЖК РФ).
Сразу же хочу подчеркнуть, что мы рассматриваем выборы в качестве уполномоченного домом лица одного из собственников квартиры данного дома, т.е. выборы «общественного управляющего». Возможность выбора других лиц («управляющего по найму») здесь не рассматривается.
Так же в повестку дня «учредительного» общего собрания был включен вопрос о заключении договора на содержание и ремонт дома (ст. 164 ЖК РФ).
Хотя этот договор должно подписать уполномоченное домом лицо, но решение должно принять собрание.
Предварительно, члены Учредительного комитета согласовали текст проекта договора; с обслуживающей организацией и голосующим было предложено одобрить этой проект;
Уполномоченному домом лицу поручалось подписать этот договор, а в том случае, если при подписании в текст договора будут внесены какие-либо изменения (не искажающие основные положения проекта договора!), эти изменения подлежат доведению до всех собственников квартир.
В повестку дня первого («учредительного») общего собрания собственников квартир дома могут быть включены и другие вопросы, требующие решения, например:
- о форме доведения до жильцов дома решений общих собраний собственников квартир;
- о месте хранения упомянутых решений и других документов;
- об избрании членов органа самоуправления («Совета» или «Комитета»);
- о поручениях уполномоченному лицу и/или членам избираемого органа самоуправления и др.
Однако эти вопросы не носят срочный характер, и они могут быть рассмотрены на других общих собрания, проводимых в более поздние сроки.
4. О целесообразной форме представления письменных решений участников заочного голосования
Для оформления письменных решений участников заочного голосования могут быть предложены различные по структуре документы, из которых наиболее подходящими, по нашему мнению, являются:
1) документ в виде «опросного листа» или «ведомости учета результатов голосования»
2) документ в виде «бюллетеня для голосования» (см. пример в Приложении ???2).
В обоих примерах отражен вариант повестки дня общего собрания, включающий упомянутые выше 3 главных вопроса.
Достоинством варианта «опросного листа» является возможность его непосредственного включения в итоговый протокол о результатах голосования, а основным недостатком его является необходимость неоднократного посещения некоторых квартир для получения подписей от всех собственников квартиры. Кроме того, при увеличении числа вопросов и вариантов предлагаемых ответов опросный лист становится неудобным для заполнения (впрочем, для голосования по каждому вопросу может быть оформлен свой опросный лист). Существенным недостатком варианта с опросным листом является сложность их исправления при обнаружении в процессе голосования или при обработке данных каких-либо ошибок.
Форма «бюллетеня» является более гибкой и более информативной; кроме того, она является более «индивидуальной»: оставаясь у голосующего в течение нескольких дней, она позволяет ему более обдуманно и самостоятельно принять собственные решения, не глядя на варианты решений, принятые другими голосующими. При обнаружении какой-либо ошибки испорченный бюллетень может быть заменен установленным порядком («переголосован»). С другой стороны, для непосредственного включения в протокол (при большом числе голосующих) необходимо проводить дополнительную обработку бюллетеней и составлять сводную ведомость результатов голосования.
5. О подготовке и проведении общего собрания собственников квартир в форме заочного голосования
Весьма важным этапом работы является формирование группы собственников, названной «Учредительным комитетом» (возможны и другие подходящие названия, например, «Инициативная группа»), которая будет проводить подготовку и проведение общего собрания, а после его проведения будет трансформирована в постоянно действующий орган самоуправления (непосредственного управления) домом.
Основные действия комитета (группы) вполне понятны:
- проведение разъяснительной и «агитационной» работы;
- определение повестки дня общего собрания (см. выше раздел 3);
- подготовка объявлений (извещений) о предстоящем голосовании;
- обход квартир и составление реестра собственников квартир;
- подготовка (размножение) бланков документов для голосования;
- обход квартир для заполнения опросных листов или бюллетеней для голосования;
- обработка результатов голосования.
5.1. При формировании «Учредительного комитета» в него обязательно должны быть включены представители каждого подъезда, при этом желательно, чтобы в каждом подъезде было не менее 2-х полномочных представителя, которые знают всех жильцов и могут, при необходимости, посещать квартиры вдвоем или по-одному.
В состав комитета должны войти наиболее инициативные жильцы, готовые на общественных началах выполнить значительный объем работы и имеющие определенные знания в области права, бухгалтерии, строительства и ремонта жилья.
Кроме того, желательно иметь в составе комитета хотя бы одного человека, имеющего личный компьютер или имеющего доступ к служебному компьютеру (ибо предстоит выполнить значительный объем расчетных и оформительных работ).
5.2. При проведении разъяснительной и «агитационной» работы нужно довести до всех собственников объективные сравнительные характеристики каждого варианта управления, рекомендуемого Жилищным кодексом, а также разъяснить как будет работать каждая схема управления в реальных условиях нашего дома. Особое внимание следует уделить беседам с жильцами, которые уклоняются от принятия собственных решений, наивно полагая, что «все как-нибудь «утрясется».
5.3. Обход квартир и составление реестра собственников квартир является наиболее сложной в организационном отношении и достаточно трудоемкой процедурой.
Целесообразно обратиться в «свой» ЖЭК и запросить в бухгалтерии списки приватизированных и неприватизированных квартир. Эти списки, если их удастся получить, содержат весьма ценную информацию по каждой квартире (ФИО ответственного квартиросъемщика, общая площадь квартиры, сведения о документе на право собственности). Следует заметить, что сведения о праве на квартиру носят конфиденциальный характер, поэтому законность всей этой процедуры весьма сомнительна, а без нее нельзя определить число «голосов» у каждого собственника, что совершенно необходимо для реализации процедуры голосования (как в очной, так и в заочной форме).
Опыт показывает, что при «нормальных» взаимоотношениях с ЖЭКом и с помощью администрации города (района), которая обязана оказывать инициаторам перестройки всяческое содействие (ст. 164 ЖК РФ), упомянутые списки могут быть получены.
Имея упомянутые списки собственников (нанимателей) квартир, и сгруппировав их по подъездам дома, можно составить рукописный документ («Список оповещения жильцов дома», он же проект реестра собственников и нанимателей квартир), в который по-квартирно включены ФИО жильцов, общая площадь квартиры, сведения о приватизационных документах, полученные в ЖЭКе; кроме того, в этой таблице (см. Приложение 4) предусмотрена графа (столбец) для росписи жильцов о том, что они извещены о предстоящем общем собрании собственников квартир.
Затем члены Учредительного комитета обходят квартиры своего подъезда; посещая каждую приватизированную квартиру своего подъезда, члены просят жильцов предъявить документы о праве собственности и в присутствии собственника уточняют данные, предварительно занесенные в проект реестра собственников (ФИО каждого собственника, его доля в праве на квартиру, общая площадь квартиры).
В квартире, которая по данным ЖЭКа считается не приватизированной, уточняют ФИО нанимателя и отсутствие у него приватизационных документов (сведения ЖЭКа могли устареть).
Одновременно с опросом жильцов, до них доводятся под роспись извещения о предстоящем заочном голосовании (не менее, чем за 10 дней до намеченной даты голосования).
По опыту работы, обход квартир каждого подъезда может занять несколько дней из-за того, что некоторые жильцы могут отсутствовать в день обхода квартир.
В конечном счете, в списке оповещения каждая квартира оказывается в одном из следующих состояний:
А) Квартира приватизирована, все ее собственники (и их доли) определены.
Б) Квартира не приватизирована, т.е находится в собственности муниципалитета.
В) Квартира по данным ЖЭКа (и по другим сведениям, например, полученным от квартирантов или соседей) приватизирована, однако встретиться с ее собственниками и уточнить данные приватизационных документов не удалось вследствие объективных или субъективных причин (например, собственники отсутствуют или отказались участвовать в голосовании.
Г) Квартира не приватизирована, но уточнить этот факт не удалось.
На основании этих данных составляется «реестр собственников квартир дома», который, кроме данных из списка оповещения, содержит число голосов, равное долевой площади каждого собственника. При этом обобщаются данные групп «А» и «В» всех подъездов, однако данные группы «В» содержат только ФИО ответственного квартиросъемщика с его условной долей, равной 1, т.е. число его голосов равно общей площади квартиры. В графе «Примечания» отмечается факт отсутствия собственника либо его отказа от голосования.
В этом же реестре приводится список неприватизированных квартир дома, который содержит ФИО уполномоченного представителя муниципалитета, общую площадь квартиры и равное этой величине число голосов представителя собственника (муниципалитета), если таковой примет участие в голосовании.
5.4. Если при первом обходе квартир не все собственники извещены или от дня завершения обхода до дня начала голосования пройдет много дней (жильцы могут забыть!), то целесообразно за 10 - 15 дней до начала голосования вывесить соответствующие объявления в каждом подъезде, указав в них вопросы повестки дня, форму представления письменных решения и дату окончания голосования.
5.5. Для проведения заочного голосования необходимо подготовить в необходимом количестве бланки документов, фиксирующих результат голосования каждого собственника каждой квартиры.
Если используется вариант голосования с опросными листами, то для каждого подъезда готовится свои опросные листы, количество которых определяется числом вопросов повестки дня и числом вариантов ответов на каждый вопрос.
Если используется вариант голосования бюллетенями, то необходимое число бланков (см. Приложение 2) определяется общим числом собственников квартир (с небольшим запасом для замены бюллетеней, испорченных в процессе голосования).
В обоих вариантах голосования могут быть учтены следующие рекомендации:
- если сведения, отраженные в реестре собственников, достаточно достоверны, то ФИО собственников могут быть занесены в опросные листы или в бюллетени заблаговременно (при оформлении соответствующих бланков); при невысокой достоверности этих сведений этого делать не следует, ибо исправления в документах голосования не допускаются;
- за несовершеннолетних собственников квартиры могут проголосовать (и расписаться в опросном листе или бюллетени) их родители, поэтому отдельные бюллетени на них не оформляются.
Сама процедура заочного голосования не вызывает каких-либо затруднений: члены учредительного комитета (или их помощники), обходя квартиры своего подъезда, уточняют в каждой квартире состав (ФИО) собственников и их доли в праве собственности, а также общую площадь квартиры (по предъявляемым владельцами квартиры правоустанавливающим документам); эти сведения в присутствии владельцев вписываются в подготовленные бланки бюллетеней (или в опросный лист). Затем голосующим разъясняется перечень вопросов, вынесенных на голосование, и даются ответы на возникшие у голосующих вопросы по существу повестки дня.
Если владельцы квартиры готовы проголосовать немедленно, то они самостоятельно (или опрашивающий под диктовку голосующего) делают отметки против соответствующих вариантов ответов («За»). Если голосующий выбирает вариант «Против» или «Воздержался», то в опросный лист заносятся соответсвующие буквы «П» или «В». Затем каждый голосующий расписывается в опросном листе (или в бюллетене). Если же не все владельцы данной квартиры готовы проголосовать немедленно (или кто-то из владельцев отсутствует), то неподписанные бюллетени остаются в этой квартире на несколько дней, до следующего визита опрашивающих. При использовании варианта опросного листа опрашивающий договаривается с владельцами квартиры о дне следующего посещения этой квартиры (опросный лист в квартире не оставляется).
6. Об участии представителей местной власти в «учредительном» общем собрании собственников квартир
В соответствии с действующим законодательством, организаторы «учредительного» общего собрания обязаны известить администрацию района о предстоящем собрании, избранной форме его проведения и повестке дня собрания. Одновременно целесообразно предложить полномочным представителям райадминистрации принять участие в заочном голосовании, приложив к письму бланк опросного листа или бланки бюллетеней (на каждую неприватизированную квартиру - одна строка в опросном листе или один бюллетень).
Если в рассматриваемом многоквартирном доме имеется значительное количество неприватизированных квартир (более 10 - 15%), то участие в заочном голосовании полномочного представителя райадминистрации весьма желательно, поскольку это может упростить задачу обеспечения правомочности собрания и принятых решений.
7. О форме и содержании протокола «учредительного» общего собрания собственников квартир
Протокол общего «учредительного» общего собрания собственников квартир оформляется по достаточно традиционной схеме и содержит (см. Приложение 4???):
- заголовок и преамбулу;
- перечень вопросов повестки дня;
- результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
- заключительную часть (выводы, перечень приложений и подписи);
- приложения.
В данном случае обязательными приложениями можно считать:
- реестр собственников квартир (с отметками об их участии в голосовании);
- сводная ведомость результатов голосования собственников квартир (для варианта голосования по бюллетеням).
В варианте голосования по опросным листам комплект этих листов прилагается к протоколу в качестве сводной ведомости результатов голосования собственников квартир.
8. О порядке доведения протокола «учредительного» общем собрания собственников квартир до органов местной власти
После оформления протокола (он подписывается всеми членами Учредительного комитета или Инициативной группы) уполномоченное домом лицо - им может быть руководитель упомянутого комитета (группы) - снимает ксерокопии с «Протокола собрания» и предъявляет оригинал и копию протокола сначала в администрацию района, а затем в Управление жилищно-коммунального комплекса администрации города.
Одновременно с оформлением «Протокола» необходимо завершить согласование «Договора» на обслуживание и ремонт дома, и с упомянутого «Договора» снять несколько ксерокопий.
Наличие всех согласованных документов («Протокола» и «Договора») и их ксерокопий позволяет выполнить заключительные процедуры легализации перехода дома на непосредственное управление:
- занести дом в реестр № 1-ну, который ведет Управление ЖКК г. Астрахани и получить в этом Управлении выписку из упомянутого реестра;
- предъявить эту выписку из реестра в Администрацию района и получить от ответственного исполнителя запись об учете дома в соответствующем реестре района;
- снять ксерокопию с выписки из реестра № 1-ну и сдать эту выписку (с росписью представителя Администрации района) в Управление ЖКК г. Астрахани.
9. О выборе обслуживающей организации и заключении договора на содержание и ремонт многоквартирного дома
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме имеет право выбрать для выполнения работ по обслуживанию и ремонту дома любую организацию или ряд физических лиц, которые «осуществляют соответствующие виды деятельности» (ст. 164 ЖК РФ). Анализ ситуации, которая имела место в нашем случае, показал, что выбор мог быть произведен из следующих вариантов (перечислены в порядке убывания предпочтения):
А) МУП г. Астрахани УК «Лотос» (ниже ради краткости именуется УК «Лотос»);
Б) частная фирма с функциями традиционного ЖЭКа («Частный ЖЭК»);
В) «Домовой комитет» как юридическое лицо и заключение договоров подряда с рядом юридических и физических лиц (на конкретные работы);
Г) «Совет дома» (без образования юридического лица) и выполнение работ по обслуживанию и ремонту дома собственными силами или с привлечением отдельных специалистов по договорам подряда.
Необходимо сразу отметить, что варианты «В» и «Г» были сразу отброшены, поскольку для их реализации отсутствует нормативная база, а в условиях нашего дома (большой износ систем жизнеобеспечения, длительное непроведение капремонта и проч.) необходимо постоянно проводить ремонтные работы, требующие больших затрат и высокой квалификации исполнителей.
Поэтому фактически выбор осуществлялся между вариантом «А» (бывший ЖЭК - ДЭЗ трансформировался в управляющую компанию с функциями ЖЭКа) и вариантом «Б» (в частности, рассматривалась одна из реально существующих частных фирм - ООО ЖЭУ “Радуга”).
Кстати, анализ деятельности именно этой фирмы (ООО ЖЭУ “Радуга”) показал, как можно организовать работу по обслуживанию домов таким образом, чтобы денег, которые вносятся жильцами в качестве квартплаты, хватило и на текущее содержание дома, и на текущий ремонт (подъезды, подвалы, крыши), а кроме того понемногу накапливать средства для капремонта.
Однако, в процессе подготовки «учредительного» общего собрания, на многократных встречах с жильцами нашего дома, мы убедились в том, что большинство жильцов хотят «остаться в своем ЖЭКе», несмотря на то, что качество обслуживания их не устраивает!
Поскольку исход голосования по выбору обслуживающей организации был предрешен, то у нас оставалась только одна альтернатива - разработать такой вариант договора на обслуживание и ремонт дома, который либо заставит нашего подрядчика перестроить привычную для старого ЖЭКа работу и существенно повысить качество предоставляемых жилищных услуг, либо доказать, что эта организация неспособна удовлетворить наши требования, и нужно принимать решение о передаче нашего дома на обслуживание другой организации.
В кратком изложении особенности этого договора (по сравнению с другими, известными нам вариантами подобного документа), состоят в следующем:
1) договор заключен собственниками квартир многоквартирного дома, именуемыми “Потребителями услуг”, в лице их полномочного представителя (ФИО), именуемого “Заказчиком”, действующего на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу (Протокол № 2 от 30.12.2005 г.), с одной стороны, и МУП г. Астрахани УК “Лотос” в лице директора (ФИО), действующего на основании Устава и именуемого ниже “Исполнителем”, с другой стороны, на основании ст. 164 “Жилищного кодекса Российской Федерации”.
Потребителями услуг, согласно данному договору, являются также наниматели неприватизированных (муниципальных) квартир;
2) перечень жилищных услуг, предоставляемых «Исполнителем», определена согласованным «Приложением», а их стоимость - согласованной калькуляцией, в основу которой положен действующий в г. Астрахани тариф (6,27 руб/кв. м);
3) оплата коммунальных услуг производится каждым жильцом самостоятельно и настоящим договором не регламентируется;
4) тариф оплаты жилищных услуг и соответствующие платежи каждого жильца (и дома в целом) подразделяются на 2 части:
- первая часть тарифа (суммы платежей) предназначается для оплаты текущих эксплуатационных расходов (в том числе доля зарплаты слесарей и дворника, приходящаяся на данный дом);
- вторая часть тарифа (суммы платежей) предназначается для оплаты ремонтных работ, очередность проведения которых и необходимые затраты определяются согласованными решениями сторон;
5) договором определены конкретные обязанности «Исполнителя», «Заказчика» и «Потребителей услуг», выполнение которых должно обеспечивать, с одной стороны, своевременную и полную (с учетом действующей системы предоставления льгот и субсидий) оплату жильцами предоставляемых им услуг, а с другой стороны, - контроль расходования поступающих средств на решение задач, определенных договором;
6) договор заключен на 1 год, по истечению которого он либо пролонгируется на такой же срок (если стороны положительно оценивают итоги работы за прошедший год), либо расторгается по инициативе одной из сторон (с предупреждением другой стороны за 1 месяц до истечения срока действия договора).
10. Формы объединения жильцов (Совет дома и Объединенный домовой комитет)
10.1.На основании Жилищного кодекса (ст.164) и исходя из возможности и целесообразности сохранения "нормальных отношений" с существующими организациями (в том числе с обслуживающей дом организацией типа УК «ЛОТОС»)), суть реализуемой нами схемы непосредственного управления домом можно охарактеризовать следующими положениями:
1) правом решения принципиальных и наиболее важных вопросов, обеспечивающих достижение цели и решение задач управления домом (см. ст. 161 ЖК РФ, п.1) обладают только общие собрания собственников квартир дома;
2) на основе решений общего собрания уполномоченный представитель (представители) коллектива собственников заключает договор с организацией (организациями), осуществляющей обслуживание и ремонт общего имущества дома На данном этапе - это УК «Лотос», впоследствии могут быть заключены договоры с другими организациями и по различным вопросам обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан). При заключении любого договора должна быть обеспечена ответственность обслуживающей организации за принятие необходимых мер по жалобам и заявлениям жильцов дома;
3) договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, жильцы каждой квартиры дома заключают самостоятельно (ссылаясь при этом на решение общего собрания о выборе варианта непосредственного управления домом);
4) для оперативного решения текущих вопросов управления домом, в том числе при взаимодействии с обслуживающей организацией и другими юридическими и/или физическими лицами, решением общего собрания собственников формируется орган общественного самоуправления с условным наименованием «Совет дома». Возможны другие варианты наименования, выбор из которых может быть произведен в процессе разработки соответствующего «Положения» или «Устава» (например, "Совет уполномоченных", «Совет по управлению домом», «Домовой комитет» и т.п.).
10.2. Структура и функции «Совета дома» какими-либо нормативными документами не определены; они зависят от ряда факторов, в том числе от того, будет ли этот орган зарегистрирован как юридическое лицо, будет ли он собирать с жильцов дома плату за жилищные услуги, будут ли члены этого «Совета» получать материальное вознаграждение и т.д. Я попытаюсь изложить свой вариант решения вопроса, ориентированный на реализуемую нами схему непосредственного управления домом (п. 10.1), который исходит из того, что «Совет дома» функционирует как орган общественного самоуправления (без оформления юридического лица), а его члены выполняют свои обязанности на общественных началах, не получая за эту работу какого-либо материального вознаграждения. Иными словами, такой «Совет дома» не несет ответственности ни перед органами государственной (муниципальной) власти, ни перед налоговой инспекцией.
10.3. Предлагаемая организационная структура «Совета дома» (ниже «Совета»):
- Председатель Совета, он же - избранное общим собранием собственников квартир уполномоченное лицо, представляющее интересы собственников помещений всего дома в отношениях с третьими лицами (юридическими и физическими);
- Члены Совета (1 - 2 человека от каждого подъезда), представляющие интересы собственников и нанимателей квартир соответствующего подъезда, избираются собраниями (по опросу) жильцов подъезда. Членом Совета может быть избран не только собственник приватизированной квартиры, но и наниматель неприватизированной квартиры (особенно, если он обладает специфическими знаниями, имеет компьютер и т.п.).
Совет на своем заседании избирает (из числа Членов Совета) Заместителя председателя (выполняющего функции Председателя во время отсутствия последнего), Секретаря Совета (ответственного за ведение и хранение документации) и Ревизора Совета (ответственного за контроль выполнения принятых решений и заключенных договоров).
Строго говоря, никаких специальных процедур для регистрации Совета не требуется - достаточно оформить протоколы результатов голосования и протокол организационного заседания Совета, которые, при необходимости, могут быть предъявлены в любой организации и при проведении переговоров с физическими лицами.
10.4. Одной из первоочередных задач «Совета» является разработка (и последующее утверждение общим собранием собственников квартир) «Положения о Совете дома», в котором должна быть зафиксирована организационная структура Совета и определены основные функции упомянутых выше функционеров.
Наиболее четко должны быть определены в «Положении» функции (обязанности) Председателя Совета, в частности такие, как:
- функции «Заказчика» при заключении договоров на обслуживание и ремонт дома (см. упомянутый договор с УК «Лотос»);
- обязанности уполномоченного домом при заказе и оформлении документов на придомовой участок (см. ниже раздел 11);
- обязанности по установлению и поддержанию рабочих контактов с органами государственной власти и местного самоуправления;
- функции контроля за соблюдением жильцами дома возлагаемых на них обязанностей, а также контроля своевременности и полноты удовлетворения жалоб и заявок жильцов (эти функции выполняются совместно с Членами Совета - уполномоченными от своих подъездов).
10.5. В описанной схеме, естественно, основная нагрузка приходится на Председателя Совета, поэтому именно его работа нуждается в каком-то материальном вознаграждении. К сожалению, удовлетворительное решение этой проблемы пока не найдено. Как вариант, возможно заключение с обслуживающей организации специального соглашения о том, чтобы уполномоченному домом, как «общественному домоуправляющему», выплачивалось определенное вознаграждение из средств, поступающих по договору от жильцов дома.
Проблема вознаграждения труда Председателя и Членов Совета решается более просто, если для решения задач общественного самоуправления домом создается юридическое лицо, при этом соответствующий орган управления может быть создан не для одного дома, а для компактной группы домов, связанных между собой стыкующимися земельными участками, системами жизнеобеспечения и просто частыми контактами жильцов. Вариант такой организации самоуправления группой домов изложен ниже.
10.6. Итак, пусть в группе домов (4 - 6 соседних домов) решены все вопросы перехода каждого дома на непосредственное управление, и достигнуто принципиальное согласие о создании в этой группе некой объединяющей структуры, например, «Объединенного Домового Комитета» («ОДК»).Тогда общее собрание собственников квартир каждого дома принимает специальное решение об учреждении «ОДК» и делегирует своих представителей (Председателя и Членов Совета) в состав группы учредителей «ОДК».
Группа учредителей разрабатывает проект «Устава ОДК» и готовит проведение учредительного собрания (конференции), на которое приглашаются все члены группы и представители районной администрации.
Как показывает анализ, «ОДК» может иметь статус «некоммерческого партнерства» (Закон РФ «О некоммерческих организациях» (№ 31-ФЗ, ст. и создаваться с целью содействия собственникам и нанимателям квартир в удовлетворении их запросов в области жилищных услуг, защите их прав и интересов, предусмотренных жилищным законодательством.
Учредительное собрание (конференция) принимает решение об учреждении «ОДК» как организации некоммерческого партнерства, принимает «Устав» организации и избирает руководящие органы (Правление), в том числе:
- Председателя Правления и его заместителя;
- Членов Правления от каждого дома (общественных управляющих или менеджеров)
- Ответственного Секретаря Правления;
- бухгалтера (он же выполняет функции кассира).
Кроме того, избирается Ревизор (Ревизионная комиссия).
После регистрации «ОДК» установленным порядком, он приобретает все необходимые атрибуты (юридический адрес, печать, штамп, фирменные бланки и т.п.), и открывает счет (счета) в банке для проведения необходимых финансовых операций. Учитывая, что «ОДК» создается как «надстройка» над «Советами» домов, входящих в рассматриваемую группу, взаимодействие между аппаратом «ОДК» и «Советами» каждого дома осуществляется по следующей схеме:
- Председатель Совета дома заключает договор (договоры) на обслуживание дома, руководствуясь соответствующим решением общего собрания собственников квартир;
- Председатель Правления «ОДК» визирует все договоры от лица «финансирующей» организации (подпись Председателя подтверждается печатью «ОДК»);
- жильцы каждого дома вносят плату за жилищные услуги на счет «ОДК», а бухгалтер «ОДК» разносит эти платежи по отдельным субсчетам (у каждого дома свой субсчет);
- в соответствии с заключенными договорами, Председатель и бухгалтер «ОДК» перечисляют «Исполнителю» суммы регулярных (ежемесячных) платежей за каждый дом, входящий в группу домов, списывая их с соответствующего субсчета;
- расходы обслуживающей организации на выполненные ремонтные работы, подтверждаемые Председателем Совета соответствующего дома, также возмещаются «Исполнителю» с одновременным списанием с соответствующего субсчета;
- таким образом, на общем счете «ОДК» и на упомянутых субсчетах отражается балансы между поступающими от жильцов средствами и средствами, израсходованными на обслуживание каждого дома;
- в отдельных случаях, для финансирования трудоемких ремонтных работ на одном из домов, на соответствующем субсчете может создаваться необходимый запас средств за счет временного «займа» с субсчета другого дома. Каждый «заем» средств оформляется специальными решениями Правления «ОДК» и общего собрания собственников дома - заемщика.
10.7. Естественно, что «пропуская» через себя платежи жильцов, Правление «ОДК» может успешно решать вопросы финансирования собственной деятельности, включая оплату труда персонала, аренду (в дальнейшем - приобретение) оргтехники, почтово-канцелярские и иные накладные расходы.
По мере накопления опыта работы «ОДК», в нем может быть создано обслуживающее подразделение, то есть в штат «ОДК» могут войти мастера, электрослесари, слесари-сантехники и дворники. Это позволит каждому дому заключать договоры на обслуживание дома непосредственно с Правлением «ОДК». Однако детали такой схемы требуют специального рассмотрения.
8. уполномоченное собранием лицо (см. п. 1) получает в ФГУ «Кадастровая палата» кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента государственного кадастрового учета этот земельный участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме, и местные власти не могут без согласования с собственниками помещений изъять часть земельного участка, в т.ч. для ее передачи под новостройку.
Поскольку за процедуру регистрации, видимо, придется уплатить некоторую сумму, то целесообразно проработать и реализовать процедуру оплаты этих услуг в рамках договора с обслуживающей дом организацией (в калькуляции изъять плату за землю и включить разовые расходы по оплате работ по межеванию и кадастровому учету земельного участка).

Взято отсюда: http://www.zhukovskiy.ru/forum/viewtopic.php?t=3247