unsorted ~ Покупка квартиры

С чего начать?

Возраст: 42 C нами с 06.02.2009 Репутация: **66.2**

Нужна помощь в продаже квартиры,находящейся в залоге у банка (ипотека ).И ещё,при использовании средств материнского капитала для погашения долга по ипотеке, подписывается нотариально заверенное обязательство о переоформлении собственности на всех членов семьи (после полного погашения долга ).Чем это грозит при продаже ипотечной квартиры?В квартире дети не прописаны, квартира оформлена в совместную собственность супругов.

Возраст: 48 C нами с 15.10.2007 Репутация: **139.1**

Deles писал(а):

у меня риэлтор кроме сопровождения сделки еще и квартиру искал, взли 150 тыс руб по знакомству!!

Добавлено спустя 8 секунд:

3 года назад

Риэлтор совсем оборзел, даже по знакомству. Я в том году столкнулся с подобным о.у.в... при поиске участка. Участок так и остался в мечтах, а вот слово риэлтор вызывает крайнюю степень отвращения. Возможно не повезло.

Возраст: 57 C нами с 22.01.2008 Репутация: **115.7**

тут какбы всех новичков в риелторских конторах учат искать клиентов сперва среди родственников/близких знакомых. Это считается нормой. Так что рассчитывать на какую-нибудь солидную скидку по причине близкого знакомства не следует. На особое отношение и отсутствие обмана - тоже. Вы - единственные в выборке.
В принципе, сие правильно. какой-нибуь сантехник или кафельщик тоже не станет забесплатно работать. Есть труд - должна быть оплата. дорого/дешево - правила игры оговариваются в начале игры. Качество - вот тут бы я именно по этой причине остерегся обращаться к молодым-начинающим, только потому, что они - знакомые. Это ведь - как выбор стоматолога. Неосторожное движение при выборе оного - и ты без зубов. мелочь, но неприятно.

Возраст: 43 C нами с 09.01.2008 Репутация: **164.1**

qwer000, я продавал ипотечную квартиру. Сначала нужно получить разрешение на продажу у банка. Банк Вам выделит персонального менеджера, который Вас будет консультировать, скажет какие документы собрать и т.д. В целом процедура не сильно сложная, единственное, в регистрационной палате, лишнее действие нужно делать, связанное со снятием обременения на квартиру (а значит, платить лишние деньги) и труднее найти покупателя, потому что они боятся покупать такую квартиру, ведь сначала гасится долг за их счет - и это самый опасный момент для них. Но тут нужно просто убеждать, что наоборот, для них эта сделка безопаснее, квартира на чистоту уже тщательно проверена банком, а безопасность этой сделки также обеспечивается путем смены залогодателя и правильно составленными договорами, стандартную форму которых вы так же можете получить в банке (после получения разрешения от банка на продажу квартиры, Вам там выделят менеджера, который все объяснит). О тонкостях, связанных с материнским капиталом, ничего не могу сказать, тут нужно либо у юристов спрашивать, либо, опять же, Вам все объяснит Ваш менеджер в банке, думаю, они с такими ситуациями сталкивались.
А еще, если продаете ипотечную квартиру, можно обойтись и без риэлторов: банк сопровождение сделки берет на себя, договоры составляются по его форме, я продавал без риэлтора, и покупатели были без риэлтора, все прошло гладко. При подготовке пакета документов пришлось отпрашиваться с работы один только раз - ездил в регистрационную палату, не помню за какой бумажкой (регистрационка, кстати, и по субботам работает), и выписку из домовой + справку об отсутствии задолженности по коммуналке - все за один день. Паспорт БТИ сгодился и тот, который остался со времени приобретения мной квартиры. И оно Вам надо 200 тыс за это риэлтору платить? А рекламу можете размещать сами. Я вообще не платил за объявления, давал их только в интернете. В Раменском самая нормальная доска объявлений тут: http://www.ramlife.ru/?menu=ru-board

C нами с 26.06.2008 Репутация: **80.1**

Oleg3 писал(а):

За поиск платить , тем более такие суммы ??

Да. В принципе, вариант неплохой нашли. Фирма московская была. На ТаЯ до кризиса покупала квартиру. Она тогда стоила 2,800, моя подруга такую же купила во время кризиса уже на 200 тыс дешевле, но сумму риэлтору ту же заплатила - 150 тыс. Хотя квартиру они сами нашли, без помощи фирмы.

Возраст: 42 C нами с 06.02.2009 Репутация: **66.2**

Vajor_new, СПАСИБО ЗА ОТКЛИК,В АГЕНСТВАХ УБЕЖДАЮТ,ЧТО ЗАЛОГОВАЯ КВАРТИРА-НЕЛИКВИД,ПРЕДЛАГАЮТ СУЩЕСТВЕННО СНИЖАТЬ ЦЕНУ.

Возраст: 43 C нами с 09.01.2008 Репутация: **164.1**

qwer000, я продал по рыночной стоимости. Цену можно снизить за лишний гемор для покупателя, но несущественно. Главное уметь убедить, что сделка для них безопасна, а на чистоту квартира сто раз проверялась банком.
Риэлторы, вероятно, не любят ипотечные квартиры, поскольку не хотят с банком сотрудничать, не знаю... И некоторые банки, по слухам, слишком много проблем создают покупателям, к моему банку это, правда, не относилось. С агентствами решил не связываться, поскольку они были явно неадекватны (практически все), проявили незнание рынка, нежелание связываться с ипотечной квартирой без огромной маржи. Такие квартиры выставлялись на продажу за 3500 тыс, но тогда рынок стоял и, как мне объяснили, никто не покупал квартиры за такую цену, и мне агентства предлагали, как сговорившись, выставить за ...2700, максимум за 3000, при этом я из этой суммы должен был им еще отвалить не меньше 200 тыс!!!! Тогда я сам решил продавать, снизив цену за счет экономии на риэлторах. Выставил свою квартиру за 3350 тыс. К этому времени разрешение от банка было на руках, разумеется.Когда звонили и спрашивали, возможна ли скидка, я говорил, что это уже со скидкой - и за 3 недели несколько просмотров и покупатели нашлись за 3350 тыс меньше чем за месяц и еще двое потенциальных покупателей думали. Одни надумали, когда было уже поздно и даже предлагали продать им дороже, но я уже обещал другим... В объявлении о том, что квартира под залогом, лучше не говорить, это, к сожалению, способно отпугнуть многих. Обрабатывать клиента уже во время просмотра. Например, если я видел, что потенциальному покупателю нравится квартира, предупреждал, что квартира ипотечная, но говорил, что это только благо для него Смешно

, потому что не смотря на лишний гемор, квартира гарантировано "чистая", а безопасность сделки, связанную с погашением долга, обеспечивает банк, который будет сопровождать сделку (лучше, когда банк известный, тогда доверия больше, у меня был Дельта-кредит). Суть процедуры смены залогодержателя и погашения долга объяснил мне менеджер от банка, поэтому, понимая суть вопроса, потенциального покупателя убедить было нетрудно, что для него никакого риска нет.
Так что, скидывать или нет, больше зависит не от того, ипотечная ли квартира, а от состояния рынка, от количества просмотров. Если просмотров очень мало, придется снижать стоимость, значит рынок перенасыщен, а если просмотров достаточно - значит все ок и покупатель найдется Улыбочка

Возраст: 39 C нами с 13.04.2011 Репутация: **1.7**

Рекомендую сайт с удобной системой поиска недвижимости:
http://www.cian.ru

Этим сайтом любят пользоваться риэлторы (как частники, так и АН).
На сайте проходит акция, которая позволяет выявлять недобросовестную рекламу (заманухи) и выдворять с сайта пользователей размещающих такую рекламу.

Подробнее об акции здесь: http://www.cian.ru/fairplay.php

Возраст: 40 C нами с 17.09.2007 Репутация: **82.5**

кто покупал расскажите подробно как проходит процедура закладывания денег в ячейку

Возраст: 43 C нами с 09.01.2008 Репутация: **164.1**

Составляется трехсторонний договор аренды бакнковского сейфа (банк, покупатель, продавец), в котором прописывается, какие документы должен иметь при себе продавец, чтобы забрать деньги (как правило, это документы, удостоверяющие личность, подтверждающие регистрацию сделки купли-продажи в рег. палате и подтверждающие, что все выписались из квартиры), а также, в каких случаях деньги забирает обратно покупатель (как правило, это если оформление сделки не получилось). Деньги, разумеется, считаются на сделке, при необходимости, Вам их банк проверит на подлинность (за доп. плату), а также банк их может опечатать в целлофановые упаковки. После подписания договора купли-продажи продавец, покупатель и представитель банка идут в комнату с ячейками, в одну из которых закладываются деньги. Сейф открывается только двумя ключами одновременно. Один ключ остается в банке, другой отдается продавцу (иногда покупателю - разницы нет, поскольку главное для доступа к сейфу не ключ, а пакет документов, прописанный в договоре аренды банковского сейфа, с которым Вы или покупатель может забрать деньги). Когда всё готово и сделка зарегистрирована, покупатель с продавцом приходят в банк с документами и ключом, покупатель подписывает расписку в получении денежных средств и становится полноценным собственником. А продавец может либо сразу забрать деньги, либо заключить новый договор аренды банковского сейфа (около 3000 рублей) - и хранить их пока в ячейке. После нового договора аренды сейфа продавцу для доступа к ячейке достаточно только паспорта.

Возраст: 39 C нами с 13.04.2011 Репутация: **1.7**

Я вам советую нанять опытного юриста, который обеспечит безопасность сделки, получится гораздо дешевле чем с АН. От вас будут требоваться только поездки по инстанциям и переговоры с продавцом.

Договора на ячейку тоже разные бывают (с залогом и без него), поэтому в этом случае юрист может помочь грамотно составить договор, с максимально безопасными для вас условиями.

Я думаю что вы сможете нанять юриста за 10-20 тыс. руб.

Возраст: 40 C нами с 17.09.2007 Репутация: **82.5**

[quote="Vajor_new"]поскольку главное для доступа к сейфу не ключ, а пакет документов, прописанный в договоре аренды банковского сейфа, с которым Вы или покупатель может забрать деньги). все документы можно подделать, а банк вроде как не несет ответствености за их подлинность.Как себя обезопасить?

Возраст: 43 C нами с 09.01.2008 Репутация: **164.1**

chokopuma писал(а):

Vajor_new писал(а):

поскольку главное для доступа к сейфу не ключ, а пакет документов, прописанный в договоре аренды банковского сейфа, с которым Вы или покупатель может забрать деньги).

все документы можно подделать, а банк вроде как не несет ответствености за их подлинность.Как себя обезопасить?

Для первого доступа к сейфу (чтобы забрать деньги или подписать новый договор аренды уже только на имя продавца) необходимо присутствие всех лиц, подписавших трехсторонний договор. Там, в договоре аренды банковского сейфа, в условиях доступа будет все прописано, - так и обезопасите себя. Разве только подделают Вас самих и Ваш паспорт... Ну так можно в любую ячейку залезть Улыбочка

Да. забыл еще, покупатель по договору может забрать деньги по истечении 25 дней, если сделка не состоится. Это время отводится на регистрацию сделки. А продавец может забрать раньше, если все готово: он приходит с покупателем и пакетом документов в банк, забирает деньги и отдает покупателю расписку в получении денежных средств.

Добавлено спустя 27 минут 35 секунд:

Вот так выглядит договор аренды банковского сейфа.
Арендатор-1 - это покупатель, Арендатор - 2 - это продавец.
В п.5 перечислены условия доступа к сейфу.
Если будут конкретные вопросы по договору - спрашивайте.

Возраст: 40 C нами с 17.09.2007 Репутация: **82.5**

спасибо большущее

Возраст: 39 C нами с 13.04.2011 Репутация: **1.7**

Нашёл в сети пособие для начинающих риэлторов, называется "Я продаю\покупаю квартиру".

Описание:
Год выпуска: 2008
Автор: Мусенко Т.
Жанр: Юриспруденция
Издательство: Панмедия
Серия: Практическое пособие
Язык: Русский
ISBN: 966-8947-02-9
Формат: DjVu
Качество: Отсканированные страницы
Количество страниц: 348
Описание: Вы работаете в сфере недвижимости? Вы решили купить или продать свою квартиру? Перед Вами сразу возникает ряд вопросов:
- С чего начать?
- Продавать/покупать самому или обратиться за помощью к посредникам?
- Как застраховаться от их недобросовестной работы?
- Кто и как будет проверять подлинность документов?
- Какие могут возникнуть сложности?
Книга ответит на эти и другие вопросы.
Она будет интересна, полезна и понятна продавцу/покупателю квартиры, впервые столкнувшемуся с данной темой, начинающему агенту по недвижимости и профессионалу.
Изложение материала дано просто и четко, для лучшего понимания подкрепляется примерами и реальными историями.
В конце книги Вы найдете массу ценного справочного материала.

Книгу можно скачать здесь:
http://rutracker.org/forum/viewtopic.php?t=2341027

Программу для чтения файлов DjVu можно скачать здесь:
http://djvu-info.ru/prog/WinDjView-1.0.3-Setup_.exe