unsorted ~ Покупка квартиры

С чего начать?

C нами с 16.11.2006 Репутация: **455.1**

joop писал(а):

А почему Инфрастрой - проблемы ЖКХ?

потому что они присутствуют в данный момент в Быково и Удельной. Мусор не вывозят, прорывы теплосетей и т.д. и т.п.

Не забывайте, что на территории Удельной, Быково и Ильинки живет не одна тысяча мигрантов из средней Азии, большая часть из которых работает в том же Инфрастрое-Быково. Ходить в вечернее время - более чем опасно.

joop писал(а):

Он уже есть, но специально ездил, тихо, воздух нормальный, спрашивал сторожил, говорят тихо. Ездил ночью и днём.

300 метров от переезда? Не слышно? http://maps.yandex.ru/-/CRwhuJI6 Я бы не портил себе жизнь.

Возраст: 52 C нами с 05.03.2008 Репутация: **85.2**

Dio писал(а):

Не забывайте, что на территории Удельной, Быково и Ильинки живет не одна тысяча мигрантов из средней Азии, большая часть из которых работает в том же Инфрастрое-Быково. Ходить в вечернее время - более чем опасно.

Dio, им опасно? Улыбочка

Возраст: 43 C нами с 09.01.2008 Репутация: **164.1**

serg0183 писал(а):

Dio писал(а):

Не забывайте только, что Жуковский - это 20 км от Москвы, а Рама - 35

интересное измерение скорее 22км до Жука и 27 до Рамы, ну никак ни 35

До Раменского минимум 31 (первые дома в Холодово) от МКАД. До центра - 34 км. Но на электричке удобнее из Рамы ездить, нет проблем с посадкой.

Добавлено спустя 12 минут 23 секунды:

Dio писал(а):

Arnold писал(а):

2,2 млн.р. ?

рама - может быть. жуковский - от 3.5 (котлован).

Да Вы что? 3500 котлован? Да за эти деньги на вторичке нормальных однушек с ремонтом полно в Жуковском. Ну, по площади поменьше будут, но и ждать три года не надо и в ремонт вкладываться.

C нами с 22.07.2010 Репутация: **57.5**

Цитата:

Да Вы что? 3500 котлован? Да за эти деньги на вторичке нормальных однушек с ремонтом полно в Жуковском. Ну, по площади поменьше будут, но и ждать три года не надо и в ремонт вкладываться.

В Жуковском строится очень мало жилья и цены очень сильно задраны. Поэтому многие перебираются в Раменское, где масса застройщиков и есть из чего выбрать и цены намного ниже

Возраст: 46 C нами с 10.10.2006 Репутация: **91.9**

Dio писал(а):

По-поводу бонусов в виде ламинатов, окон и т.п. Для себя уяснил, что люди делятся на 2 категории. Первые - покупают и живут в том, что есть. Вторые - покупают и выносят всё, делая по-своему. Ни первые, ни вторые не исключают вариант, что наличие ремонта им нахрен не уперлось, а значит в качестве аргумента это не может быть использовано, чтобы повысить цену квартиры. Единственное, на что можно давить, так это окна, пол, дверь. Но это максимум +30 тысяч. В свете кратных сумм за квартиру, эти деньги плавненько сходят на нет.

Со стороны покупателя конечно может быть заявлено, что наличие хорошего ремонта им не надо и они все будут переделывать.
Но со стороны любого продавца вполне реально желание при наличии хорошего ремонта получить больше денег за квартиру по сравнении с аналогичной по местоположению, метражу и прочему , но убитую.

Так что тут все индивидуально.. и решается торгом...с теми кто хочет все сносить конечно получить деньги за ремонт сложнее ( только если желание все переделать для себя мнимое и используется лишь как инструмент торга )...к таким покупателям вполне уместен вопрос - чтож вы в новостройке голые стены не купили ?

Большинство людей хотят жить в красивой квартире, и им без разницы будуь двери из венге или красного дерева - главное чтоб качественно ( процент желающих определенного цвета , материала и тд есть конечно - но он идет к новостройкам),
тем более что самому делать ремонт под себя хоть и удовлетворяет индивидульным потребностям более точно, чем имеющийся - но в плане трудо- , временных и денежных затрат весьма накладен ( все кто с этим связывался меня поддержат).

Так что резюме такое -
1) если ремонт очень хороший -смело брать за него соотвественно его стоимости ( или меньше - если несколько ушатан или если ремонт слишком дорогой и не соответсвует ситуации - как пример мрамор и золото в хрущевке Улыбочка

)

2)Если все ушатано - имеет смысл сделать небольшой косметический ремонт и продать желающим жить сразу в готовом жилье ,ничего не меняя - и при этом денего не накручивая

3) Если что то среднее между 1 и 2 -соответвенно не накручивать деньги за треш и включить в стоимость цивильные элементы ( сантехнику хорошую, двери, окна или что еще цивильно )

PS. Помимо указанных выше 2 категорий людей есть еще 3-я - средняя между 1 и 2 ( и таких если не большинство , то очень много ):
те кто что то переделывает ( убитое + обычно обои меняют -если они не новые и сильно красивые или подходят по стилю) и что то оставляет ( то что хорошее и красивое)

C нами с 29.11.2011 Репутация: 53

Oleg3 писал(а):

1) если ремонт очень хороший -смело брать за него соотвественно его стоимости ( или меньше - если несколько ушатан или если ремонт слишком дорогой и не соответсвует ситуации - как пример мрамор и золото в хрущевке Улыбочка)

Агенты, как правило, тупо показывают квартиры, поэтому чтобы убедить в чем-то покупателя нужно с ним общаться самостоятельно, т.е. присутствовать самому на каждом показе и выводить его на диалог. В таком случае выгоднее продавать квартиру самостоятельно, используя агенство лишь для сопровождения сделки или вообще обойтись без него. Но даже в таком случае покупатель скорее купить ушатанную квартиру, скажем, за 5 млн, нежели с хорошим ремонтом, но за 6. (люди покупают жилье либо в качестве инвестиционного, либо для жилья, в первом случае квартира часто сдается и любой ремонт убивается за пару лет, так что покупателю все равно, во втором случае эту разницу покупателю проще потратить со временем, нежели выложить сразу). Но пару сотен тыщ за миллионный ремонт слупить можно, да.

Oleg3 писал(а):

2)Если все ушатано - имеет смысл сделать небольшой косметический ремонт и продать желающим жить сразу в готовом жилье ,ничего не меняя - и при этом денег не накручивая

Зависит, если делать самостоятельно (обойдется в копейки по сути), то может и лучше, в противном случае лучше скинуть цену на стоимость планируемого ремонта.

Oleg3 писал(а):

3) Если что то среднее между 1 и 2 -соответственно не накручивать деньги за треш и включить в стоимость цивильные элементы ( сантехнику хорошую, двери, окна или что еще цивильно )

Можно, но покупатель же знает что это бу, поэтому много за это не заплатит, если вообще заплатит хоть что-нить.

Так что Dio прав.

Возраст: 46 C нами с 10.10.2006 Репутация: **91.9**

_McS_ писал(а):

Агенты, как правило, тупо показывают квартиры, поэтому чтобы убедить в чем-то покупателя нужно с ним общаться самостоятельно, т.е. присутствовать самому на каждом показе и выводить его на диалог. В таком случае выгоднее продавать квартиру самостоятельно, используя агенство лишь для сопровождения сделки или вообще обойтись без него.

С этим согласен без вопросов

_McS_ писал(а):

Но даже в таком случае покупатель скорее купить ушатанную квартиру, скажем, за 5 млн, нежели с хорошим ремонтом, но за 6.

И с этим согласен, но и за 6 свой покупатель найдется - вопрос времени, не все хотят париться , многим проще получить сразу готовое и хорошее.

_McS_ писал(а):

Но пару сотен тыщ за миллионный ремонт слупить можно, да.

Ну не пару сотен Улыбочка

..если сравнить к примеру голую новостройку и новостройку с ремонтом на миллион - продавать на пару сотен дороже с ремонтом резонно только в случае тотального дестроя Улыбочка

..а так на миллион дороже и и имеет смысл продавать - если миллион в данном случае потрачен как материал + работа без услуг прораба , ибо с прорабом миллион превратиться в полтора.

У покупателя тут конечно есть альтернатива - самому стать прорабом и делать под себя , тратя силы на поиск/доставку материала, контроль рабочих и тд ..и как при этом с работой быть - не у каждого получиться одновременно работать на основной работе и быть прорабом своей квартиры.

Либо платить полтора миллиона и получить свое готовое как он хочет ( но время это займет немало да и проверять за прорабом тоже придется )
Минус очевиден - что не под себя сделано , но в данном случае покупатель экономит на прорабе и экономит время - получая что то готовое и сразу..так что миллион за ремонт тут вполне нормально..взять любые несколько одинаковых по типу дома /району/метражу предложений - почему то чем лучше ремонт , тем как ни странно дороже продается Улыбочка

В случае когда ремонт подушатан можно убавить на процент ушатанности.

И кстати еще момент - во время ремонта надо где то еще жить и желательно с комфортом... тотальная переделка требует времени больше гораздо, чем небольшая доделка под себя..и в это время надо мирится с пылью грязью дома, либо жить у родителей ( со всеми вытекающими последствиями Улыбочка

, либо платить за аренду.

В Европе да и в Азии кстати большинство квартир весьма успешно продаются с готовым ремонтом..делать под себя это чисто российская фишка , идущая с советского времени - когда приходилось как только можно улучшать данное государством типовое жилье..
Тенденция эта уже постепенно уходит - все чаще застройщик предлагает готовый ремонт - об этом много наисано на irn.ru , например http://www.irn.ru/articles/30595.html

_McS_ писал(а):

Oleg3 писал(а):

2)Если все ушатано - имеет смысл сделать небольшой косметический ремонт и продать желающим жить сразу в готовом жилье ,ничего не меняя - и при этом денег не накручивая

Зависит, если делать самостоятельно (обойдется в копейки по сути), то может и лучше, в противном случае лучше скинуть цену на стоимость планируемого ремонта.

С этим согласен без вопросов.

_McS_ писал(а):

Oleg3 писал(а):

3) Если что то среднее между 1 и 2 -соответственно не накручивать деньги за треш и включить в стоимость цивильные элементы ( сантехнику хорошую, двери, окна или что еще цивильно )

Можно, но покупатель же знает что это бу, поэтому много за это не заплатит, если вообще заплатит хоть что-нить..

А если не б у, может месяц назад перед продажей ремонт был...ну пусть даже 2 -3 года, а за это время пылинки сдувались со всего и от нового не отличишь Улыбочка

_McS_ писал(а):

Так что Dio прав.

Во многом прав конечно Улыбочка

, он и не отрицает что с ремонтом стоимость дороже

Dio писал(а):

Полгода назад цены за 37 метров с отличным ремонтом были в районе 3500. Простые и убитые отдавались за 3..

На самом деле конечно моментов тут много - и желание продать подороже /купить подешевле, и получить то что желаешь - все решает рынок

C нами с 29.11.2011 Репутация: 53

Oleg3 писал(а):

На самом деле конечно моментов тут много - и желание продать подороже /купить подешевле, и получить то что желаешь - все решает рынок

Вот именно, у вас рассуждения основываются на здравом смысле, но реальная ситуация не всегда ему соответствует. Просто даже потому что покупатель в подавляющем большинстве случаев не знает стоимость ремонта и считает что сделает сам лучше и дешевле, а пока лучше в убитую квартиру въедет, а со временем по частям сделает ремонт. И миллион зачастую как раз разница между однушкой и двушкой, двушкой и трешкой, это тоже играет свою роль.
Так что можно, конечно, ждать своего покупателя, готового компенсировать затраты, но это может затянуться на год-полтора... Далеко не все продавцы готовы столько ждать и в итоге либо опускают цену, либо готовы ее существенно опустить (чем, кстати пользуются агенты и ту сумму, на которую владелец готов снизить цену, в итоге кладут себе в карман в большинстве случаев). Разумеется, все это не касается ВИП-предложений, когда для покупателя стоимость играет не первостепенное значение.

C нами с 16.11.2006 Репутация: **455.1**

Еще один нюанс для Жуковского - ЮИТ строит по-сути в каменных джунглях свой микрорайон. Деревьев там не будет (см. Гудково). Так что взор либо на Горельники (среди новостроек), либо на вторичку лучше обратить.

C нами с 06.12.2009 Репутация: **39.5**

Dio писал(а):

(см. Гудково).

ГудковАААААААА. ул. Солнечная (где строит ЮИТ) у каждого дома газоны, огражденные очень симпатичным кустарником + посажены берёзки/клёны/рябины/есть ли липы на память не помню, но посмотрю вечером.

C нами с 29.07.2009 Репутация: **167.9**

Oleg3 писал(а):

2)Если все ушатано - имеет смысл сделать небольшой косметический ремонт и продать желающим жить сразу в готовом жилье ,ничего не меняя - и при этом денего не накручивая

Совсем с этим не согласен. Имею огромный опыт купли-продажи квартир (4 купил и 2 продал) поэтому могу поделиться опытом как покупателя так и продавца + обобщу мнение коллег по этому вопросу (тоже многие покупали и продавали).
1. В подавляющем большинстве ремонт не стоит ничего. Единственное что в ремонте стоит денег - это коммуникации. Хорошие трубы, провода, грамотная и удобная разводка, система защит и фильтраций. НО!!! Надо что бы это подошло, если же удобная для Вас проводка не удобна покупателю (телевизор будет в другом месте, под электрику кондиционера штрабить стену, или общий автомат на свет и розетки в комнате) - то покупатель попадает под полную переделку все, что Вы сделали и соответственно ни копейки не заплатит за ремонт и Ваши слова "специально сделали ремонт" восприниаются как Ваше удорожание квартиры и повод для торга. Тем более любой кто вселяется в квартиру первым делом клеит новые, и только ему нравящиеся, обои - это стоит копейки.
2. В половине случаев имеющаяся мебель воспринимается как обременение. Старые диваны, покоцаная кухня... говорите, что "если это Вам нужно, то конечно готов оставить это будет бесплатным дополнением", но не говорите жестко, что "квартира продается с мебелью" - восприниается как умышленное удорожание и повод для торга.
3. Контролируйте жадност агенств. Когда они на такой квартире берут себе 100к. рублей - это может быть критично для покупателя. И если начинается торг - то уменбшайте долю агента. Пусть участвует с вами солидарно. Они конечно сопротивляются, но идут на это. Лучше заработать 25к. рублей, чем не заработать ничего Подмигивание

Возраст: 46 C нами с 10.10.2006 Репутация: **91.9**

_McS_ писал(а):

Oleg3 писал(а):

На самом деле конечно моментов тут много - и желание продать подороже /купить подешевле, и получить то что желаешь - все решает рынок

Вот именно, у вас рассуждения основываются на здравом смысле, но реальная ситуация не всегда ему соответствует. Просто даже потому что покупатель в подавляющем большинстве случаев не знает стоимость ремонта и считает что сделает сам лучше и дешевле, а пока лучше в убитую квартиру въедет, а со временем по частям сделает ремонт. И миллион зачастую как раз разница между однушкой и двушкой, двушкой и трешкой, это тоже играет свою роль.
Так что можно, конечно, ждать своего покупателя, готового компенсировать затраты, но это может затянуться на год-полтора... Далеко не все продавцы готовы столько ждать и в итоге либо опускают цену, либо готовы ее существенно опустить (чем, кстати пользуются агенты и ту сумму, на которую владелец готов снизить цену, в итоге кладут себе в карман в большинстве случаев). Разумеется, все это не касается ВИП-предложений, когда для покупателя стоимость играет не первостепенное значение.

Короче можно сказать так - если продаешь с хорошим ремонтом - лучше продавать самому без агентов и это придется делать долго
Т е в случае альтернативных сделок не годится, в случае когда один хозяин - сам всем морочится и ждать готов долго - то годится

Добавлено спустя 4 минуты 12 секунд:

Romires писал(а):

Oleg3 писал(а):

2)Если все ушатано - имеет смысл сделать небольшой косметический ремонт и продать желающим жить сразу в готовом жилье ,ничего не меняя - и при этом денего не накручивая

Совсем с этим не согласен. Имею огромный опыт купли-продажи квартир (4 купил и 2 продал) поэтому могу поделиться опытом как покупателя так и продавца + обобщу мнение коллег по этому вопросу (тоже многие покупали и продавали).
1. В подавляющем большинстве ремонт не стоит ничего. Единственное что в ремонте стоит денег - это коммуникации. Хорошие трубы, провода, грамотная и удобная разводка, система защит и фильтраций. НО!!! Надо что бы это подошло, если же удобная для Вас проводка не удобна покупателю (телевизор будет в другом месте, под электрику кондиционера штрабить стену, или общий автомат на свет и розетки в комнате) - то покупатель попадает под полную переделку все, что Вы сделали и соответственно ни копейки не заплатит за ремонт и Ваши слова "специально сделали ремонт" восприниаются как Ваше удорожание квартиры и повод для торга. Тем более любой кто вселяется в квартиру первым делом клеит новые, и только ему нравящиеся, обои - это стоит копейки.
2. В половине случаев имеющаяся мебель воспринимается как обременение. Старые диваны, покоцаная кухня... говорите, что "если это Вам нужно, то конечно готов оставить это будет бесплатным дополнением", но не говорите жестко, что "квартира продается с мебелью" - восприниается как умышленное удорожание и повод для торга.
3. Контролируйте жадност агенств. Когда они на такой квартире берут себе 100к. рублей - это может быть критично для покупателя. И если начинается торг - то уменбшайте долю агента. Пусть участвует с вами солидарно. Они конечно сопротивляются, но идут на это. Лучше заработать 25к. рублей, чем не заработать ничего Подмигивание

Ну а если ремонт хороший - к примеру двери из дуба, диваны кожаные и тп ?

Не брать деньги за ремонт и продавать по цене состояния а ля советская хрущевка и оставлять дорогую мебель не будет никто Улыбочка

Ну конечно сам класс жилья должен соответствовать ремонту и обстановке - мрамор в хрущевке перебор Улыбочка

Вот кстати исследование на эту тему : http://www.gdeetotdom.ru/living/articles/1463463/

Как говорят эксперты, отремонтированные квартиры, уже готовые к проживанию, ищут покупатели квартир бизнес и премиум класса. В этом случае вложения продавца квартиры в ремонт вполне оправданы.

По мнению Дмитрия Дементьева, инвестирование в ремонт жилья сегмента «эконом» абсолютно нерентабельно. По оценкам специалистов, при продаже можно компенсировать не более 40% стоимости вложенных в ремонт средств.

Ремонт в объектах эконом-класса принципиальной роли не играет, так как новые хозяева в большинстве случаев переделывают все на свое усмотрение, говорят риэлторы.

Впрочем, для покупателей квартир эконом-класса тоже важно ее хорошее состояние: ровные стены, потолки, коммуникации без дефектов. Так что специалисты рекомендуют продавцам перед сделкой потратиться на косметический ремонт: можно поклеить простенькие обои, побелить потолки, вставить недорогую железную дверь, поменять выключатели и розетки. Все это стоит копейки, но квартира после скромных вложений выглядит намного дороже.

Вообщем как говорится в известном анекдоте -" случаи разные бывают " Улыбочка

C нами с 29.07.2009 Репутация: **167.9**

Oleg3, Первую свою квартиру я подавал с согласованной перепланировкой, заменой всех коммуникацих, встроенной и сделаной на заказ мебелью, дорогой немецкой сантехникой (не китайской а-ля немецкой grohe) .... продолжать можно долго. И в итоге ... продавал пол года, квартира ушла выше рынка (аналогичных квартир но с совдеповским ремонтом) всего на 15%, а надежд было Весело

вердикт прост - тот кто хочет себе квартиру с хорошим ремонтом - купит убитую квартиру за минимальные деньги и сделает так, как ему нужно. А остальные не будут за ремонт переплачивать. Есть конечно исключения, но их единицы и искать их можно долго.
Как вариант когда "жалко продавать квартиру с хорошим ремонтом без учета стоимости ремонта" - сдайте её на год-два, за это время ремонт убьют, и вы продадите квартиру без ремонта, а разницу компенсируете арендными платежами Подмигивание

А вот на стоимость сдаваемой квартиры и ремонт и её оснащение очень даже влияют Подмигивание

Возраст: 46 C нами с 10.10.2006 Репутация: **91.9**

Romires писал(а):

Oleg3, Первую свою квартиру я подавал с согласованной перепланировкой, заменой всех коммуникацих, встроенной и сделаной на заказ мебелью, дорогой немецкой сантехникой (не китайской а-ля немецкой grohe) .... продолжать можно долго. И в итоге ... продавал пол года, квартира ушла выше рынка (аналогичных квартир но с совдеповским ремонтом) всего на 15%, а надежд было Весело

вердикт прост - тот кто хочет себе квартиру с хорошим ремонтом - купит убитую квартиру за минимальные деньги и сделает так, как ему нужно. А остальные не будут за ремонт переплачивать. Есть конечно исключения, но их единицы и искать их можно долго.
Как вариант когда "жалко продавать квартиру с хорошим ремонтом без учета стоимости ремонта" - сдайте её на год-два, за это время ремонт убьют, и вы продадите квартиру без ремонта, а разницу компенсируете арендными платежами Подмигивание

А вот на стоимость сдаваемой квартиры и ремонт и её оснащение очень даже влияют Подмигивание

Ну 15% вполне нормально с учетом нынешних цен на квартиры Улыбочка

..хотя конечно в данном случае целесообразнее было бы сделать красиво но недорого (за разницу между немецкой и китайской сантехникой заплатят только в жилье бизнес класса в Москве ) .

Ну и соответсвенно быть самому прорабом и найти недорогую бригаду, которая при этом бы хорошо делала Улыбочка

Если делать ремонт обращаясь в фирму (типа Абада и что сейчас еще рекламируют ) - то ясен пень стоимость ремонта при продаже не отбивается.

А вот компенсирует ли разницу в арендных платежах разница в ремонте...боюсь что это может быть в очень редких случаях и компенсация будет не особо большой ..
Оснащение конечно при сдаче влияет полюбому.

C нами с 29.07.2009 Репутация: **167.9**

Oleg3, я не собираюсь спорить, мое дело предупредить Улыбочка